Slovenská diskusia o stavebníctve sa dlhé roky sústreďovala predovšetkým na komplikované povoľovanie. Nový Stavebný zákon účinný od apríla 2025 priniesol zásadnú zmenu pravidiel a spojil dovtedajšie procesy do jedného konania o stavebnom zámere. Štát zároveň zaviedol Portál výstavby, cez ktorý už podľa údajov Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR prešli desiatky tisíc žiadostí.
Povoľovanie pritom predstavuje iba jednu časť skladačky. Slovenská bytová výstavba zostáva utlmená. V roku 2025 sa začalo stavať približne 15-tisíc bytov, čo bolo o viac ako štvrtinu menej oproti desaťročnému priemeru. Popri ekonomických podmienkach, cenách výstavby či dostupnosti financovania vstupuje do výsledku aj samotná kvalita prípravy.
O kvalite domu sa rozhoduje už pri jeho návrhu. Dispozícia, stavebné otvory, elektroinštalácia, tienenie, vykurovanie alebo nadväznosť jednotlivých konštrukcií určujú podobu stavby na desiatky rokov. Niektoré z týchto otázok sa pritom stále otvárajú až vo chvíli, keď stojí hrubá stavba, sú natiahnuté rozvody alebo dokončená fasáda.
Časť zodpovednosti nesú samotní investori, ktorí sa snažia ušetriť práve vo fáze, keď je každá zmena najlacnejšia. Svoj podiel majú projektanti a dodávatelia v prípadoch, keď každý rieši iba svoj úsek a chýba koordinácia jednotlivých častí domu. Výsledkom býva projekt pripravený na povoľovací proces, pri ktorého realizácii sa postupne objavujú nedoriešené detaily.
Najlacnejšia zmena vzniká na papieri
Projekt domu stále príliš často funguje predovšetkým ako cesta k získaniu potrebného povolenia. Projektová príprava pritom rozhoduje o tom, koľko zmien bude investor počas výstavby riešiť a koľko za ne nakoniec zaplatí. Úprava detailu vo výkrese stojí zlomok sumy potrebnej na neskoršie búranie, sekanie, prekladanie rozvodov alebo prerábanie hotovej fasády. Tlak na cenu projektu sa tak môže počas realizácie vrátiť v podobe výrazne vyšších dodatočných nákladov. Skúsenosti z našich realizácií ukazujú, že stavebníci počas realizácie často dodatočne riešia prvky, ktoré mohli byť súčasťou projektu od začiatku. Najčastejšie ide o prípravu na vonkajšie tienenie, nadväznosť elektroinštalácie alebo stavebné úpravy súvisiace s osadením konkrétnych prvkov domu.
Typickým príkladom sú vonkajšie žalúzie. Časť investorov ich začne riešiť až po dokončení fasády. Technológia sa potom prispôsobuje hotovej stavbe, hoci jej požiadavky mohli byť zohľadnené už pri návrhu. Výsledkom bývajú zložitejšie montáže, dodatočné zásahy a kompromisy vo výslednom riešení.
Rovnaký problém vidíme pri garážových bránach. Rozmer otvoru, nadpražie, ostenie, dokončenie podlahy, priestor pre kovanie a pohon alebo elektroinštalácia spolu priamo súvisia. Neskoré rozhodnutie o konkrétnom type brány tak môže zasiahnuť niekoľko ďalších profesií naraz. Práve tu sa ukazuje jeden zo zásadných nedostatkov výstavby. Jednotliví dodávatelia často prichádzajú na stavbu postupne, pričom ich požiadavky mohol niekto prepojiť už počas projektovania.
Nový zákon môže zrýchliť proces. Kvalitu projektu musia vyriešiť stavebníci
Súčasný rodinný dom je technicky výrazne zložitejší ako pred dvadsiatimi rokmi. Motorické tienenie vyžaduje zodpovedajúcu elektroinštalačnú prípravu a môže byť prepojené so systémom inteligentnej domácnosti. Okná súvisia so zateplením a tepelnými mostmi, vykurovanie ovplyvňuje energetickú náročnosť domu. Každé rozhodnutie sa premieta do niekoľkých ďalších oblastí. Výstavba sa napriek tomu často riadi spôsobom, pri ktorom každý dodávateľ rieši svoju časť. Väčšiu zodpovednosť preto musí niesť projektová príprava. Projektant potrebuje včas poznať predstavu investora o technológiách a investor musí zásadné rozhodnutia robiť skôr. Pri zložitejších stavbách má význam zapojiť špecialistov na jednotlivé technológie ešte pred dokončením realizačnej dokumentácie.
Slovensko už prvý veľký krok v povoľovaní urobilo. Nový stavebný systém má zjednodušiť administratívu a skrátiť cestu od stavebného zámeru k realizácii. Ďalší priestor na zlepšenie leží priamo v príprave stavieb. Projektová dokumentácia by mala predstavovať investíciu do výslednej kvality domu. Kľúčové technológie by mali byť vybrané alebo aspoň technicky definované pred začiatkom realizácie a ich dodávatelia by mali dostať priestor vstúpiť do prípravy včas. Výsledky bytovej výstavby ukazujú, že samotná zmena povoľovania ešte neznamená automatický návrat k vyššiemu tempu výstavby. Slovensko v roku 2025 dokončilo približne o štvrtinu menej bytov, ako bol priemer predchádzajúcej dekády, a počet začatých bytov za týmto priemerom zaostal ešte výraznejšie.
Efektivitu výstavby preto potrebujeme sledovať aj podľa toho, koľkokrát sa počas realizácie mení projekt, koľko hotových konštrukcií sa prerába a koľko peňazí stoja rozhodnutia, ktoré prišli príliš neskoro. Rýchlejšie povoľovanie môže ušetriť čas. Kvalitnejšia príprava prináša stavebníkovi väčšiu kontrolu nad nákladmi, priebehom výstavby aj výslednou kvalitou domu. Práve v tejto oblasti zostáva na Slovensku značný priestor na zlepšenie.
Súvisiace články:
