Podľa dát spoločnosti Garantovanynajem.cz sa dochádza k prefinancovaniam najčastejšie v prípadoch, keď sa nehnuteľnosť nakupuje skrz formy akcií alebo obálkových metód, kedy záujemca jednorázovo ponúka maximálnu sumu, ktorú sú ochotní zaplatiť. Najčastejšie sa s tým kupujúci stretnú v hlavných mestách – čiže Bratislave a v Čechách v Prahe a takisto v Brne. Predajcovia a makléri sa snažia fenomén prefinancovania obmedziť a navýšenie premietajú rovno do inzerovaných cien bytov.
Ponuka konkurenčných cien nebude v budúcnosti hodnotu bytov zvyšovať nijako výrazne. Kým aktuálne sa jav týka zhruba 30% predávaných nehnuteľností, odborníci očakávajú, že sa podiel čoskoro zníži na asi 10%.
„Na strane predajcov sa jedná o úplne logický krok, ktorý zabráni tomu, aby sa investícia do nehnuteľností nestala pre väčšinu nakupujúcich finančne príliš náročná," vysvetľuje Viktor Mejzlík zo spoločnosti GarantovanyNajem.cz. Aj keď sa jedná o dobrú správu pre predajcu, v prípade maklérov to tak byť nemusí. Agenda spojená s koordináciou ponúk je náročná a pre mnohých eticky diskutabilná. Makléri sa preto snažia predajné ceny navyšovať natoľko, aby nezostal priestor pre ďalšie navyšovanie.
Ceny bytov a nájmov napriek tomu porastú
Ceny nehnuteľností začali stúpať na celom Slovensku po kríze z rokov 2008 – 2009. Krivka začala opäť rásť v roku 2015. Za pol dekády sú nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji drahšie o približne 40 percent.
Priemerná cena voľných bytov v hlavnom meste ku koncu prvého kvartálu 2021 dosiahla hodnotu 2 844 eur/m2. Aj vysoká cena je jedným z dôvodov, prečo spotrebitelia kúpu nehnuteľnosti neodkladajú – boja sa, že kým budú čakať, byty opäť zásadne zdražejú.
Prečo sú vysoké ceny
Na prvý pohľad to môže vyzerať, že vysoké ceny pri nových projektoch si developeri vyrubili preto, že môžu. Realita je však o niečo sofistikovanejšia. Dalo by sa všeobecne konštatovať, že ponuka v súčasnosti nevie uspokojiť dopyt. Podľa analýzy realitnej spoločnosti Lexxus ku koncu apríla 2021 v hlavnom meste ponúkalo nové byty 78 developerských projektov.
Z fenoménu preplatenia nemusia mať strach ani záujemcovia o investičné byty, ktorých ceny klesať s najväčšou pravdepodobnosťou nebudú. V medziročnom porovnaní sú na tom v júni dobre predovšetkým krajské mestá. Napríklad v Brne podľa serveru realitymix.cz medziročne vzrástla cena za nájom bytu o výmere 60m² o 4,5%, v Olomouci potom dokonca o 9,4%. Aj v Prahe by sa situácia na trhu mohla čoskoro výrazne zlepšiť, predovšetkým s návratom študentov a turistov do centra mesta. Ponuka bytov na dlhodobý prenájom sa vplyvom reorientácie radu kapacít na turistické alebo študentské ubytovanie zníži, čo sa odrazí aj na cene nájmu.
Ceny bytov v Bratislave aj Prahe rástli závratným tempom aj počas koronavirovej pandémie, keď mnoho investorov aj odborníkov očakávalo úplne opačný trend. V Brne potom stúpali ceny nehnuteľností dokonca ešte 2x rýchlejšie ako v Prahe. Podľa dát realitymix.cz sa od marca do mája 2021 zvýšili ceny nehnuteľností v Prahe o 2,9%, zatiaľ čo v Brne to bolo o 6,9%. Cena priemerného bytu v moravskej metropole o výmere 60m² tak teraz mieri k hranici 4,5 milióna korún. Príčinou však nie je zrejme len pandemický trend.
„V rámci realitných serverov sa dopytujúci snaží čím ďalej častejšie, topovať 'cudzie ponuky, podobne ako napríklad pri aukcii. Finálna cena nehnuteľnosti tým môže pochopiteľne značne stúpnuť," uvádza Tomáš Suchomel, riaditeľ spoločnosti GarantovanyNajem.cz. Podľa jeho slov môže v prípade, keď o nehnuteľnosť súperí viac záujemcov, cena nehnuteľnosti narásť v priemere až o 6% oproti cene pôvodnej.
1) Zdroj: agentura Insighters s.r.o.
