YTONG - Kompletné stavebné riešenie od pivnice po strechu
vyhľadávanie
Dnes je 8.12.

Fenomén "baugruppe" - zdieľané vlastníctvo dorazil do Prahy - rekonštrukcia prvorepublikovej vily

Zverejnené: 17. 10. 2019

Zdieľané vlastníctvo či v našej krajine nepríliš známy fenomén "baugruppe" je úspešne praktizovaný napríklad v Nemecku. Začína však ovplyvňovať až susednú českú stavebnú scénu. Zdieľanie nehnuteľností je pre mnohých výhodnejšie než individuálne obstaranie vlastného domu či bytu. Dôkazom je výnimočná rekonštrukcia mestskej vily v Prahe, na ktorej sa podieľali tri spriatelené rodiny.

Horný, mezonetový byt

Nemecko lídrom fenoménu

Zdieľanie sa v mnohých európskych krajinách stáva jediným spôsobom, ako získať vlastné bývanie. Slovenská republika sa týmto tendenciám zrejme tiež nevyhne, o čom svedčia narastajúce ceny nehnuteľností zapríčinené najmä zložitou stavebnou legislatívou, európskymi normami či pomalými schvaľovacími procesmi stavebných úradov. Predovšetkým mladí ľudia preto hľadajú iné cesty, z ktorých jednou je práve zdieľané vlastníctvo nehnuteľností. Reč je o fenoméne "baugruppe", ktorý v našich končinách nie je tak známy ako napríklad v Nemecku (za európsku jednotku je v tomto smere považovaný Berlín, veľké množstvo stavieb "baugruppe" je ale tiež v Hamburgu a Freiburgu) či v Dánsku. Skupina ľudí - často ide o priateľov - sa rozhodne spoločne zafinancovať, navrhnúť a postaviť budovu, v ktorej následne oddelene žijú. Samozrejme spolupracujú aj s odborníkmi zo stavebnej sféry, ale na rozdiel od klasických developerských projektov si môžu svoj budúci domov navrhnúť podľa svojich predstáv do najmenších detailov.

Súčasný pohľad na vilu
Súčasný pohľad na vilu

Návrat života do vybývaných oblastí

Fenomén "baugruppe" sa väčšinou dotýka viacpodlažných bytových domov. Celkové náklady vychádzajú podstatne nižšie ako v prípade investície do štandardnej nehnuteľnosti bežne ponúkanej na realitnom trhu. Napríklad v Nemecku ide o štátom podporované bývanie; mesto ťaží z urbánneho rastu a medzi investormi sa objavujú prevažne zodpovední a angažovaní ľudia, ktorí svojím citlivým prístupom k životnému prostrediu prinášajú mestu veľký potenciál rozvoja. Veľakrát ide o rekonštrukcie nevyužívaných a vysídlených objektov v strede miest (brownfieldov), či jednoducho o stavbu na parcelách, ktoré sú pre developerov nezaujímavé a ležali by ladom. "Baugruppe" (inak aj co-housing) sa ukazuje tiež ako vhodná alternatíva domovov dôchodcov.

Bytové domy so zdieľanými priestormi

Aj developéri sa nechávajú týmto fenoménom inšpirovať. Príkladom je napríklad zatiaľ nezrealizovaný projekt medzinárodného charakteru "Urban Village Project" z dielne dánskeho architektonického ateliéru EFFEKT. Ten predstavil akýsi univerzálny návrh bývania v bytoch so zdieľanými priestormi (kuchyňa, práčovňa, herňa, ...). Veľkú rolu tu hrá modularita, na ktorej je postavený celý dizajn (a ktorá umožňuje prípadný rast jednotiek). Dôraz je kladený tiež na využitie solárnej energie či udržateľné odpadové hospodárstvo. Všetko je nastavené tak, aby bol návrh realizovateľný v takmer akomkoľvek prostredí, kdekoľvek na svete. Podobne zameraný je tiež pražský developérský projekt "vbloku", ktorý najmä mladým ľuďom ponúka cenovo priaznivé štartovacie byty o veľkostiach 1 + kk až 2 + kk. Zahrnuté sú tiež spoločné priestory v podobe odpočinkovej zóny, záhradné terasy či fitness centra.

Malý český priekopník fenoménu „baugruppe”

V tomto texte však rozoberieme individuálnu rekonštrukciu prvorepublikovej mestskej vily v Prahe (výstavba v 30. rokoch 20. storočia), na ktorej sa podieľali tri spriatelené rodiny a jej výsledkom je stavba, ktorá nadchla takmer každého, kto ju v poslednom čase zaznamenal na sociálnych sieťach. Fakt, že sa jedná o rekonštrukciu a nie novostavbu, sa vymyká štandardným akciám "baugruppe" v zahraničí. Výsledné architektonické spracovanie však len potvrdzuje výhodu, ktorú tento stavebný fenomén zahŕňa; ide o spôsob, ako dosiahnuť nadštandardného bývania. Hoci je dom v tomto prípade situovaný blízko centra mesta, jeho súčasťou je aj záhrada; v porovnaní so svojimi benefitmi je tak finančne dosiahnuteľný.

Rozvážne rozčlenenie súkromných a spoločenských priestorov

Autori návrhu (No Architects) sa spočiatku museli popasovať s výzvou v podobe vhodného usporiadania objektu. Cieľom bolo zabrániť prípadným budúcim rozporom medzi obyvateľmi, ktorých tvoria rodiny s rôznymi prioritami. Zároveň bolo apelovanie na maximálne zachovanie charakteru historickej vily a budúcu ľahkú a finančne nenáročnú údržbu.

Architekti vzali na zreteľ technologické obmedzenia prvorepublikovej stavby a na ich základe rozčlenili päťposchodový dom na pivnicu s klubovňou (1. PP) a tri byty (1. NP, 2. NP a mezonet zahŕňajúci 3. a 4. NP). Veľkú úlohu pri navrhovaní hrala tiež orientácia stavby. Finálna dispozícia bola limitovaná domovým schodiskom a zohľadniť bolo treba aj individuálne požiadavky všetkých majiteľov súvisiace so situovaním jednotlivých miestností (buď do privátnej záhrady či do ulice). Architektom sa napriek tomu podarilo nasmerovať všetky obývacie izby (alebo aspoň jedno okno) na juh a uspokojiť väčšinu užívateľských preferencií. Na druhú stranu, čo sa týka terás, nezostalo, než ich orientovať na severozápad (slnko ich preto ožaruje len zrána a v podvečer).

Byty sú ladené do neutrálnych farebných odtieňov a doplnené o výraznejšie detaily, akými sú zelené dvere či nábytok na fotografii
Byty sú ladené do neutrálnych farebných odtieňov a doplnené o výraznejšie detaily, akými sú zelené dvere či nábytok na fotografii

Terasy predstavujú tú časť nehnuteľnosti, ktorá stojí na akomsi pomedzí medzi súkromným a spoločným priestorom. Ide o akúsi pavlač, ktorá užívateľovi prináša súkromie len v prípade, že ju využívajú v tichosti. Inak je platformou pre medzibytovú komunikáciu. Záhrada potom zostáva spoločným priestorom, kde obyvatelia nehnuteľnosti trávia spoločný čas. Tam, kde predtým stála garáž, sa tiež nachádza objekt s tromi samostatnými kolkárňami aj zdieľaný sklad záhradného náčinia. Najvyužívanejším zdieľaným priestorom potom bude pravdepodobne pivnica, kde bola zriadená práčovňa, technické zázemie a klubovňa vrátane toaliet a sprchy.

Súkromia v interiéroch jednotlivých bytov potom bolo dosiahnuté kvalitnou akustickou izoláciou stropných / podlahových priečok.

Stav objektu pred rekonštrukciou
Stav objektu pred rekonštrukciou

Exteriéry

Okrem záhrady, z ktorej zmizla pôvodná garáž a pribudol objekt pre skladovanie kolies a iného náčinia, prešiel malou rekonštrukciou aj plot. Bol zvýšený o jeden rad tehál tak, aby zamedzil priehľadu z ulice. Kolkáreň je založená na betónových pätkách, rolu nosnej konštrukcie plní oceľový rám, strecha je tvorená trapézovým plechom, steny a dvere sú vybudované z vodeodolných OSB dosiek. Obklad a stuženie je z natieraných smrekových lát.

Čo sa vily týka, došlo len k niekoľkým úpravám. Z dôb minulých bol objekt murovaný z plných tehál a šikmá strecha už zateplená (na fasáde ETICS, v podkroví dvojplášťová vetraná strecha s medzikrokvovou a podkrokvovou minerálnou izoláciou). Bol odstránený pôvodný, neveľmi vydarený strešný vikier, nahradil ho tvarovo a proporčne vhodnejší typ, vďaka ktorému sa prejavila hĺbka ostenia, priebežná strecha aj koruna rímsy. Štít domu bol obohatený o ďalšie okná, ktoré napravili symetriu objektu. Menšie otvorové výplne sú z dôvodu zachovania historického výrazu domu tvorené dvojsklami, HS portály trojsklami.

Kvôli plánovanému využívaniu prvého podzemného podlažia boli tiež prehĺbené anglické dvorce (slúžiace k presvetleniu a prevetrávaniu suterénu). Riešené sú však (z dôvodu prevencie prieniku rizikovej vlhkosti) prefabrikovanými plastovými dielcami zaklopenými pochôdznym pozinkovaným ťahokovom. Odvodnenie je napojené na odvod dažďovej vody do kanalizácie. Okrem toho bol odstránený jeden nevyužívaný komín, vďaka čomu došlo k navýšeniu úžitkovej plochy o celých 5 m2 (1 m2 na podlažie).

Pozn .: Anglický dvor je prostriedkom presvetlenia a prevetrania pivničných priestorov. Bol využívaný najmä v minulom storočí v domoch, v ktorých sa predpokladalo zriadenie obytných priestorov druhej kategórie či iného zázemia. Ide o priestor pred oknom, ktoré sa nachádza pod úrovňou prvého nadzemného podlažia. Hoci ide na prvý pohľad o pôsobivé riešenie prívodu svetla a čerstvého vzduchu, mnohokrát nie je dvor správne zrealizovaný a spôsobuje nemalé problémy. Ak sa teda pre jeho zriadenie rozhodnete, dbajte najmä na perfektné odvodnenie (drenážne - kanálové, odtokom do kanalizácie, či vsakem na pozemku), na správne zaizolovanie dvora a na jeho kvalitnú konštrukciu, ktorá odolá tlaku či UV žiareniu. Starostlivo tiež zvážte zastrešenie, ktoré však nesmie brániť únikovej ceste pri prípadnom požiari. Dnes sú na trhu napríklad prefabrikované anglické dvorce z vodotesného a sklenými vláknami zosilneného polypropylénu, ktorých montáž aj údržba sú pomerne jednoduché. Hoci opomínanú, ale dôležitú úlohu hrá tiež povrchová farba dvora. Vhodná je predovšetkým biela, ktorá odrazí maximálne množstvo slnečného žiarenia do interiéru.

Jedna z kuchýň nachádzajúca sa vo vile. Z fotografie je jasne zjavná inšpirácia v prvorepublikovej histórií objektu.
Jedna z kuchýň nachádzajúca sa vo vile. Z fotografie je jasne zjavná inšpirácia v prvorepublikovej histórií objektu.

Vetranie, vykurovanie a chladenie

Objekt je kompletne vykurovaný jediným spoločným plynovým kotlom, ktorý zároveň zaisťuje ohrev teplej vody. Za účelom úspory vody je teplá voda cirkulovaná až k jednotlivým spotrebným miestam, ktoré sú vďaka tomu tiež separátne merané. V bytoch sú umiestnené podlahové teplovodné rozvody, pričom každá izba disponuje samostatným termostatom. Pivničné priestory sú ako jediné vykurované tiež nezávislými krbovými kachľami, pre temperovanie je tu však klasické vykurovacie teleso a rebrík v kúpeľni. Priestor je dokurovaný tiež tepelnými stratami prístrojov v práčovni (vrátane sušiacej skrine), z kotla a zásobníka teplej vody. V lete je možné chladiť dom klasickou splitovou klimatizáciou. Ventilácia v interiéri je zaistená prirodzene - oknami. Toalety sú vetrané podtlakovo, suterén je kvôli eliminácii vlhkosti ešte dodatočne „núteno“ vetraný. A všetky priestory v dome sú elektronicky zabezpečené.

Pozn.: Cirkulačné potrubie zrýchľuje dopravu teplej vody k miestu odberu a znižuje tak spotrebu odtáčanej vody tam, kde sú vodovodné rozvody príliš dlhé (čo platí aj v prípade "našej" dispozične komplikovanej vily). Ide o uzavretý okruh tvorený tretím potrubím, ktoré zabezpečuje permanentnú cirkuláciu vody a udržuje ju stále teplú. Dochádza tak k úspore vodných zdrojov. Na druhú stranu je spotrebovávané väčšie množstvo energie na ohrev vody a chod obehového čerpadla. Riešením je inštalácia programovateľného ovládača či vypínača, ktorými je prevádzka čerpadla časovo regulovaná a to je tak spustené len v období, keď sú užívatelia doma. Cirkuláciu možno riadiť aj elektronicky s tým, že sa jednotka postupne učí zvyklostiam svojich majiteľov, ukladá ich do pamäte a zapína potom čerpadlo v predstihu. Zaistí tak úsporu pri zachovaní komfortu.

Pohľad na objekt z dvora
Pohľad na objekt z dvora

Nosné konštrukcie a vnútorné priečky

Obvodové murivo plní funkciu nosnej zvislej konštrukcie domu. Novo zriaďované otvory boli v mieste nadpražia vynesené vloženými oceľovými nosníkmi. Vodorovné konštrukcie nad každým bytom tvoria drevené trámové stropy, ktoré sú ako jediné pozostatkom z dôb minulých. Počas rekonštrukcie boli doplnené materiály, ktoré teraz účinne zaisťujú krokovú a akustickú nepriezvučnosť medzi podlažiami (súvrstvia sú tvorené ťažkou plávajúcou anhydridovou podlahou, minerálnou izoláciou a akustickým SDK podhľadom). V podlahe je tiež umiestnené spomínané teplovodné potrubie určené na vykurovanie interiéru, ktoré zužovalo možnosti pri výbere nášľapnej podlahovej vrstvy. Tvorí ju preto cementová alebo keramická dlažba, celoplošný koberec, či drevené lamely pre podlahové vykurovanie. V pivnici sú uložené keramické obklady. Schodisko zostalo pôvodné - terazzové, ale bolo repasovanie a z okolitých stien bol odstránený neautentický kazetový drevený obklad z 90. rokov. Vodorovná konštrukcia nad pivničnými priestormi je tvorená betónovým doskovým stropom uloženým do oceľových nosníkov. Vnútri domu došlo tiež k vybúranie muriva jedného z komínov a v danom mieste bol strop doplnený o nový oceľový nosník a železobetónovú dosku. Vertikálne deliace priečky v interiéri jednotlivých bytov potom pozostávajú z SDK (s minerálnou výplňou a dvojitým záklopom pre ideálnu zvukovú nepriezvučnosť), v prvom podzemnom podlaží sú realizované z pórobetónových tvaroviek Ytong. Stupačky sú ukryté za akustickým SDK.

Priestor na bicykle
Priestor na bicykle

Strecha

Rekonštrukciou vo veľkom rozsahu prešla aj strešná konštrukcia plná nesúrodých materiálov, ktoré boli doplňované bez konceptu v priebehu existencie stavby, podľa aktuálnych potrieb majiteľov. Strecha bola preto rozobraná s ponechaním drevených prvkov krovu (vymenená bola len vrcholová väznica a stredový stĺpik). V plášti strechy došlo aj k realizácii nových pultových vikierov. Medzi krokvy bola uložená izolácia z minerálnej vlny. Nakoniec bola naspäť namontovaná pôvodná keramická strešná krytina. Novovytvorené vikiere sú pokryté falcovaným titánzinkom a strecha bola vybavená snehovými zábranami, strešnými lávkami, rebríkmi a samozrejme aj kompletným odkvapovým systémom. Odvetrávanie vzduchovej medzery pod celoplošným debnením strechy je zabezpečené vetracím pásom pri hrebeni, v nároží a v priestore pri odkvape.

Rekonštrukcia prebiehala bez veľkých komplikácií. Vďaka dôkladnému presondovaniu objektu pred začatím stavebných prác nedošlo, až na výnimky, k prekvapeniam. "Z hľadiska statiky sme prišli na to, že pri predchádzajúcej rekonštrukcii bol dodatočnou stúpačkou kanalizácie bezstarostne preťatý jeden preklad nesúci aj časť stropnej konštrukcie. Museli sme ho znovu vyniesť, čo nás trochu obmedzilo dispozične (zúžil sa priechod). Z hľadiska podlahového vykurovania nás v 3. NP zaskočila (zjavne recyklovaná) koľajnica použitá náhle v podlahe, ktorá nebola objavená pri sondáži. Mala vyššie uloženie ako trámy, čo nás donútilo ju relatívne atypicky obísť s podlahovým vykurovaním - nevošlo sa do navrhnutej skladby - a upraviť podľa toho hranicu okruhov, "spresnil jeden z autorov, Jakub Filip Novák zo štúdia No Architects.

Kuchyňa v hornom, mezonetovom byte
Kuchyňa v hornom, mezonetovom byte

Tieniaca technika

Okná jednotlivých bytov sú vybavené patričnou tieniacou technikou. HS portály sú predovšetkým z dôvodu zachovania súkromia a bezpečnosti tienené predokennými žalúziami. Francúzske okná v 1. NP disponujú kvôli riziku prehrievania interiéru predokennými látkovými roletami s elektrickým ovládaním. Južné okná v strešnom vikiermi majú vo vrecku usadené predokenné žalúzie. V ostatných južne orientovaných strešných oknách boli nainštalované hliníkové predokenné rolety. Severné okna si vystačia s interiérovú tieniace technikou.

Hospodárenie s vodou

Pri rekonštrukcii došlo tiež k oddeleniu dažďovej kanalizácie od verejnej a teraz je dažďová voda z domu, ako aj z prístrešku pre bicykle akumulovaná v nádrži pod zemou a následne využívaná na zálievku záhrady. Prebytky sú zvedené do vsakovacích košov na pozemku.

Interiéry

Pri pohľade na fotografie však väčšinu z nás najviac nadchnú interiéry. Dizajnéri, prirodzene v úzkej spolupráci s majiteľmi, ktorí vyjadrili svoje preferencie a nad návrhmi mnohokrát diskutovali, naplnili vnútorné priestory pastelovými farbami a na mieru vyrobeným nábytkom, ktorý svojím vzhľadom, tvarom aj výberom farebných odtieňov pripomína prvú polovicu minulého storočia. Všetko vkusne dopĺňajú vybrané podlahové krytiny, napríklad hexagonálna dlažba v kombinácii tmavo zelenej, bledo modrej, bielej a horčicovo žltej. Významnú úlohu hrajú vo výslednom dojme aj použité prírodné materiály (drevo, keramika) a vybrané otvorové výplne, teda okná, vyplnené priečkami, ktoré majú dodávať romantický dojem. Všetko je zladené do posledného detailu, avšak nepreplnené. Priestory tak pôsobia voľným, až slobodným dojmom a čakajú len na konečné vybavenie svojimi majiteľmi, ktorí im dodajú poslednú bodku.

Na záver

Dom bol dokončený len nedávno. Všetky tri rodiny však hodnotia architektúru stavby, dizajn interiéru aj spoločné spolužitie pozitívne. Na otázku, na čo kládli investori od začiatku najväčší dôraz, odpovedal opäť Jakub Filip Novák: "Majitelia apelovali na zachovanie individuálnej atmosféry starého domu. Tú sme, okrem iného, s pomocou archívne dokumentácie rozvinuli. Obavy sa potom týkali hlavne nedostatku denného svetla; aj preto sme všade znížili parapety, pridali rad okien a do vnútrobloku (severná strana) vybúrali veľké okenné otvory. Naším vstupom bol potom dôraz na dôsledné rozdelenie spotrieb, alebo miera zásahov - prispôsobenie dispozície potrebám obyvateľov. Klienti boli zmierení s tým, že sa dispozíciám viac prispôsobia oni, ale vysvetlili sme si, že vŕšiť investície na základ, ktorý úplne nevyhovuje pôvodným požiadavkám, je neekonomické. Návrhy individuálnych interiérov sú potom len dôsledkom našej filozofie, ktorá je postavená na fakte, že všetky investície do konštrukcií sú realizované kvôli interiéru. Práve v ňom sa bude v skutočnosti bývať."

Majitelia medzi sebou dokonca vzájomne zdieľajú kľúče. Niet však pochýb o tom, že sa rozhodne nejedná o princíp aplikovateľný na bývanie akejkoľvek skupiny ľudí. Je k tomu potrebný nadhľad, tolerancia a vzájomný rešpekt. Ako najľahší prostriedok sa ponúka založenie družstva. Nevyhnutné je totiž právne ošetrenie všetkých vzťahov. Priority ľudí sa časom menia a je pravdepodobné, že bude osadenstvo domu chcieť do budúcnosti žiť odlišne, odsťahovať sa, niekto bude napríklad zdravotne indisponovaný či nastane iná zmena (zahraničné štatistiky dokazujú, že sa v bytovom dome vymení priemerne jedna domácnosť za desať rokov). Financovanie projektu "baugruppe" potom možno riešiť ako družstvo - formou úveru. V Nemecku sú banky na takú situáciu zvyknuté a ponúkajú špeciálne produkty "pôžičky pre Baugruppe". U nás si na to zrejme ešte počkáme, ale po konzultácii s odborníkmi z oblasti práva a financií každopádne nejde o vec nemožnú.

Súvisiace články:

Moderna v podkroví historických Košíc
Dom pripomínajúci vyhliadkovú vežu

Autor: Bc. Helena Široká
Foto: Archív firmy

Tématické odbory

reklama

Nové

Pomocou 3D modelov fasádnych prvkov zhmotňujeme predstavy zákazníka a zjednodušujeme proces výroby

Pomocou 3D modelov fasádnych prvkov zhmotňujeme predstavy zákazníka a zjednodušujeme proces výroby

Zverejnené 5.12. Spoločnosť Ruukki je známa inováciami a snahou o neustále zlepšovanie služieb. Ako jeden z mála výrobcov fasádnych systémov vytvára pre zákazníkov 3D vizualizácie detailov. Vďaka nim si lepšie predstavia, ako bude vyzerať ich budova s fasádnymi… ísť na článok

Modrá je dobrá: šesť dôvodov pre interiér v modrých odtieňoch

Modrá je dobrá: šesť dôvodov pre interiér v modrých odtieňoch

Zverejnené 8.12. Pravdou je, že modrá farba nie je v interiéroch tak obľúbená a používaná ako farby neutrálne. Ale nie je to škoda? Modrá je predsa symbolom čistoty a jemnosti. A na ľudskú psychiku majú jej odtiene veľmi pozitívny vplyv. Máme pre vás šesť dôvodov,… ísť na článok

Fasáda bez prasklín? Bez kvalitnej sieťky sa nezaobídete

Fasáda bez prasklín? Bez kvalitnej sieťky sa nezaobídete

Zverejnené 7.12. Kvalitné sklovláknité mriežky sú veľmi dôležitou súčasťou každej fasády. Mriežka svojimi vlastnosťami zabezpečuje najmä prenášanie ťahových napätí v omietke , ktoré vznikajú pri náhlych teplotných zmenách pôsobením atmosferických vplyvov. Vystužuje… ísť na článok

reklama